주택연금 가입절차

▣ 주택연금 가입절차

 

◎ 가입절차의 흐름

상담/신청 (공사)	▶	심사 (공사)	▶	보증약정/ 담보설정 (공사)	▶	보증서발급 (공사)	▶	대출실행 (금융기간)
- 주택연금 설명서 및 체크리스트 - 신청서 및 필요서류 제출		- 가입자 요건 심사 - 현장방문 조사 - 담보주택 가격평가 등		- 약정서 작성 - 근저당권 설정		- 보증서 발급(온라인)		- 대출약정 - 주택연금 수령 - 기타비용 납부

<출처: 한국주택금융공사 홈페이지-주택연금-가입안내-가입신청>

 

 

◎ 가입상담 및 신청

⦁ 주택연금에 가입하려는 사람은 우선 담보주택 소재지를 관할하는 한국주택금융공사(이하 "공사"라 함)의 지사등을 방문(신청인이 원하는 경우 관할 외 지사등에서 취급 가능)하거나 인터넷을 통해 가입상담 및 신청을 하면 됩니다.

⦁ 보증가능 여부 등에 대한 가입상담은 관할 지사 등에서 전문상담사에게 받을 수 있습니다. 다만, 원거리 소재, 거동불편 등 개인사정으로 내방하기 어려운 경우에는 출장 또는 전화상담도 가능합니다[「주택담보노후연금보증규정」(한국주택금융공사 내규, 2022. 12. 12. 개정·시행) 제21조제1항 및 「주택담보노후연금보증 업무처리기준」(한국주택금융공사 내규 2022. 12. 9. 개정, 2022. 12. 12. 시행)제2장제1절1.].

- 가입상담 시 공사는 주택연금에 가입하려는 사람에게 주택연금과 관련하여 다음의 사항을 “주택연금설명서 및 체크리스트” 등에 따라 설명하고 그 사실을 서면으로 확인받아야 하며, 보증상담 시 설명 또는 확인을 받지 못하면 보증약정을 할때까지 설명 및 확인을 받아야 합니다(「한국주택금융공사법」 제43조의2제1항 및 「주택담보노후연금보증규정」 제22조제1항·제2항).

① 주택연금으로 지급될 금액, 변제시기 및 변제방법에 관한 사항

② 소유주택에 대한 저당권 설정 또는 신탁 등기에 관한 사항

③ 주택연금채권 등의 행사 범위에 관한 사항

④ 저당권 설정 등의 제한에 관한 사항

⑤ 주택연금보증료에 관한 사항

⦁ 주택연금에 가입하려는 사람은 주택연금 가입을 위해 공사의 보증을 신청하는 때에는 다음의 서류를 제출해야 합니다(「주택담보 노후연금보증규정」 제23조제1항 및 「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제2장제1절3.].

- 주택연금 신청서

- 주민등록등본(배우자 포함)

- 주민등록전입세대 열람표

- 가족관계증명서(담보주택을 공동으로 소유한 배우자의 가족관계증명서 포함)

- 담보주택 등기사항증명서

- 담보주택 소재지의 토지이용계획확인서

- 개인(신용)정보 수집·이용·조회·제공 동의서(배우자 포함)

- 행정정보 공동이용 사전동의서

 

◎ 심사

⦁ 담보주택 조사

- 보증신청서를 접수하고 신청인이 사전 동의를 하면 담당자 또는 전문상담사가 담보주택에 직접 방문하여 다음의 사항을 조사합니다(「주택담보노후연금보증규정」 제25조제1항 본문, 「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제2장제2절1. 및 2.).

① 주택실물과 등기사항증명서의 일치 여부

② 신청인 또는 배우자의 거주 여부

③ 임대차 현황

④ 주택의 관리, 보존상태 등

⑤ 주거목적 오피스텔의 용도

⦁ 다만, 보증신청일로부터 10영업일 이내에 조회∙출력한 주민등록전입세대 열람 내역상 신청인 또는 배우자가 전입하고 타인(직계존비속과 그 배우자 제외)의 전입이 없으면서 동시에 다음 요건을 모두 충족하는 경우에는 직접 방문하지 않고 제출서류 등으로 담보주택조사를 실시할 수 있습니다(「주택담보노후연금보증규정」 제25조제1항 단서 및 「주택담보노후연금보증 업무처리기준」제2장제2절3.가).

① 담보주택 요건

가. 인터넷시세가 있는 100세대 규모 이상의 아파트 또는 주택연금 가입을 목적으로 최근 1개월 이내에 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 정식감정을 받은 아파트

나. 소유권보존등기일로부터 보증신청서의 전산접수일까지 30년이 경과하지 않은 아파트

다. 담보주택의 등기사항증명서와 건축물대장의 용도가 일치하는 아파트

② 서류 요건: "담보주택 현황 및 거주자 확인서" 제출

- 또한, 국민의 생명·신체·재산과 국가에 피해를 주거나 줄 수 있는 자연재난 또는 사회재난으로 인하여 방문조사가 어렵다고 주택연금부장이 판단하는 경우에도 직접 방문하지 않고 제출서류 등으로 담보주택조사를 실시할 수 있습니다(「주택담보노후연금보증규정」 제25조제1항 단서, 「주택담보노후연금보증 업무처리기준」제2장제2절3.나 및 「재난 및 안전관리 기본법」 제3조제1호).

- 신청인 또는 배우자는 담보주택 조사 시 원하는 경우 보완상담을 받을 수 있습니다(「주택담보노후연금보증 업무처리기준」제2장제2절2.나).

⦁ 담보주택 가격평가

- 담보주택의 가격은 보증신청일 현재 공신력 있는 기관의 인터넷시세 또는 공시가격을 적용합니다. 다만, 공신력 있는 기관의 인터넷시세 또는 공시가격이 없거나 보증신청인이 원하면 외부감정평가업자의 감정평가액으로 할 수 있습니다(「주택담보노후연금보증규정」 제26조제1항).

- 위에 따른 담보주택 가격은 보증신청일을 기준으로 다음의 순서대로 적용하여 평가합니다. 다만, 신청인이 요구하는 경우에는 4.의 가격을 우선 적용할 수 있습니다(「주택담보노후연금보증규정」 제26조제2항·제3항).

1. 한국부동산원의 인터넷시세

2. 국민은행의 인터넷시세

3. 공시가격(공시가격이 없는 경우 시가표준액)

4. 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액

⦁ 보증심사

- 보증심사 시에는 다음의 사항을 심사합니다(「주택담보노후연금보증규정」 제27조제1항).

① 보증제한 해당 여부

② 담보주택의 현황 및 권리침해 여부

③ 가격평가의 적정성 여부

④ 그 밖에 필요한 사항

 

◎ 보증약정 및 담보설정

⦁ 보증승인

- 공사는 담보주택조사 및 가격평가를 바탕으로 보증심사를 거쳐 보증신청일부터 1개월 이내에 승인여부를 결정합니다(「주택담보노후연금보증규정」 제28조제1항).

- 보증을 승인하였을 때에는 보증승낙의 뜻을 신청인과 채권자에게 통지합니다. 다만, 채권자에 대한 통지는 보증서 발급으로 갈음할 수 있습니다(「주택담보노후연금보증규정」 제28조제2항).

- 담보주택조사 및 보증심사결과 보증이 부적당하다고 판단될 때에는 그 뜻을 신청인에게 통지합니다(「주택담보노후연금보증규정」 제28조제4항).

⦁ 보증약정

- 심사완료 후 보증 승인이 결정되면 피보증인, 연대보증인 및 사전채무인수인은 공사에 서명 또는 기명날인한 보증약정서와 인감증명서(기명날인한 경우)를 제출하고 보증약정서 사본을 교부 받습니다(「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제2장제3절4.).

⦁담보설정

- 공사는 보증을 할 때 담보주택에 대해 보증채무를 이행함으로써 신청인에게 행사할 수 있는 구상채권(사전 구상권 포함) 및 공사가 채권자의 보증부대출 채권을 양수함으로써 보유하게 될 해당 대출채권을 피담보채권으로 하여 "근저당권설정계약서"를 통해 근저당권을 설정합니다. 다만, 신청인과 금융기관 사이의 약정에 따라 금융기관이 직접 근저당권을 설정하는 것으로 통지받은 경우에는 공사가 담보주택에 대해 근저당권을 설정하지 않습니다(「주택담보노후연금보증규정」 제31조제1항).

- 신청인은 근저당권 설정 시 이와 동시에 담보주택의 소유권등기에 "이 주택은 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사의 동의를 받지 않고는 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 및 임대차 등 소유권을 제한하는 어떤 행위도 할 수 없음"이라는 내용의 부기등기를 해야 합니다(「한국주택금융공사법」 제43조의7제2항 및 「한국주택금융공사법 시행령」 제28조의6).

- 그럼에도 불구하고 신탁계약에 따른 신탁 등기의 경우에는 소유권등기에 부기등기하지 않을 수 있습니다(「한국주택금융공사법」 제43조의7제4항).

 

◎ 보증서 발급

⦁ 보증약정 및 담보설정 사항과 신청인의 신용관리정보 해당여부 등을 확인한 결과 이상이 없다고 인정되면 공사는 금융기관에 전자 보증서(공사와 금융기관의 전산시스템을 연결하는 전용선을 이용한 통지)를 발급합니다(「주택담보노후연금보증규정」 제2조제15호 및 제32조제1항).

⦁ 보증서 발급 시에는 필요한 경우 특약이 부여될 수 있습니다(「주택담보노후연금보증규정」 제32조제2항).

 

◎ 대출실행

⦁ 보증약정을 체결하고 보증서 발급이 완료되면 마지막으로 신청인은 금융기관을 방문하여 대출신청 및 대출약정을 체결하고 주택연금을 받게 됩니다.