주택연금 가입자격

▣ 주택연금 가입연령

 

◎ 가입 가능한 나이

⦁ 본인 또는 배우자의 나이가 55세 이상인 주택소유자는 주택연금에 가입할 수 있습니다[「한국주택금융공사법 시행령」 제3조의2제2항 및 「주택담보노후연금보증규정」(한국주택금융공사 내규, 2022. 12. 12. 개정·시행) 제4조제1항].

⦁ 나이 계산 방법

- 나이 계산은 한국주택금융공사의 보증을 받기 위해 최초로 주택에 저당권 설정 등기를 하는 시점을 기준으로 합니다[「주택담보노후연금보증규정」 제4조제2항 및 「주택담보노후연금보증 업무처리기준」(한국주택금융공사 내규 2022. 12. 9. 개정, 2022. 12. 12. 시행) 제1장제2절1.].

- 나이는 주민등록상 생년월일을 기준으로 년, 월, 일까지 계산하여 년 미만은 버립니다(「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장제2절1.가).

최고 가입 가능 나이 제한은 없습니다(「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장제2절1.나).

 

 

 

▣ 가입대상주택

 

◎ 주택의 유형

⦁ 주택연금을 신청할 수 있는 가입대상주택은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시 또는 고시되는 가격이 9억 이하(공시 또는 고시되는 가격이 없는 경우에는 주택금융운영위원회가 정한 주택연금 보증기준에 따른 가격을 말함)인 다음의 주택 또는 시설 등입니다(「한국주택금융공사법」 제2조제3호 및 제43조의11제1항).

- 일반주택(단독주택과 공동주택으로 구분)

- 노인복지주택(규제「노인복지법」 제32조제1항제3호)

- 실지거래가액 합계액이 9억을 초과하는, 고가주택의 기준에 해당하는 주택(「소득세법」 제89조제1항제3호)

- 준주택 중 주거목적으로 사용되는 오피스텔

⦁ 실지거래가액 9억을 초과하는 주택 또는 시설 등을 담보로 한 주택연금의 연금지급액은 고가주택의 기준가액을 해당 담보주택의 가격으로 보고 그에 따라 결정합니다(「한국주택금융공사법」 제43조의11제2항).

⦁ 일반주택의 경우 등기사항증명서상 용도가 주택이어야 합니다[「주택담보노후연금보증 업무처리기준」(한국주택금융공사 내규 2022. 12. 9. 개정, 2022. 12. 12. 시행) 제1장제2절2.가(1)].

- 복합용도주택(등기사항증명서상 "근린생활시설 및 주택", "상가 및 주택" 등으로 표시되고 통상 주택부분만 별도로 구분 등기가 되지 않은 근린주택, 상가주택, 점포주택 등을 말함)은 전체건물 면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 1/2 이상인 경우 주택연금 가입대상이 될 수 있습니다.

- 주택으로 등기되지 않는 “시설”로서 업무시설(주거목적 오피스텔 제외), 노유자시설(노인복지주택 제외), 상가, 판매 및 영업시설, 숙박시설, 시장 등의 경우에는 주택연금 가입대상이 되지 않습니다.

⦁ 노인복지주택의 경우 등기사항증명서상 용도와 관계없이 특별자치도지사·시장·군수·구청장에게 신고된 노인복지주택 중 폐지되지 않은 곳이면 됩니다[「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장제2절2.가(2)].

⦁ 주거목적 오피스텔의 경우 등기사항증명서상 용도가 업무시설 또는 오피스텔이면서 주거목적으로 사용되어야 합니다[「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장제2절2.가(3)].

- 다음의 기준을 모두 만족하는 경우 주거목적으로 사용되는 것으로 봅니다.

① 가입자 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 일치할 것

② 방문조사 또는 서류조사를 통해 확인한 결과 신청인 또는 배우자가 실제 담보주택에 거주할 것

③ 전용 입식 부엌, 전용 화장실 및 세면시설 등 필수 주거시설이 설치되어 있을 것

④ 보증신청일 현재 담보주택이 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있을 것

 

◎ 담보주택이 되기 위한 요건

⦁ "담보주택"이란 주택소유자가 한국주택금융공사(이하 "공사"라 함)의 보증을 통해 주택연금을 대출받기 위해 한국주택금융공사 또는 채권자인 금융기관에 담보로 제공하는 주택을 말합니다(「주택담보노후연금보증규정」(한국주택금융공사 내규, 2022. 12. 12. 개정·시행) 제2조제7호).

⦁ 담보주택은 공사의 보증신청일 현재 다음의 요건을 모두 충족해야 합니다(「주택담보노후연금보증규정」 제5조).

- 담보주택의 가격이 다음의 가격을 순서대로 우선하여 적용했을 때 9억원을 초과하지 않을 것

① 공시가격(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시되는 가격)

② 시가표준액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 행정안전부장관이 고시하거나 「지방세법」에 따라 지방자치단체의 장이 결정하는 가액)

③ 가. 한국부동산원의 인터넷시세, 나. 국민은행의 인터넷시세, 다. 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액을 순서대로 우선하여 적용한 금액(신청인이 원하는 경우에는 라. 감정평가업자의 감정평가액을 우선 적용)

- 신청인이 주택 전부를 소유하거나(단독소유) 배우자와 공동으로 주택 전부를 소유하고 있을 것(공동소유)

① 주택 소유여부는 담보주택의 등기사항증명서로 확인합니다[「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장제2절2.나(2)].

- 가입신청인 또는 배우자가 거주하고 있을 것(다만, 최초 부증부대출 실행일까지 신청인 또는 배우자가 주민등록전입신고를 하고 타인이 거주하지 않는 경우에는 요건을 충족한 것으로 볼 수 있음)

① 공사는 방문조사 또는 서류조사를 통해 주택연금 가입신청인 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택과 일치하는지와 가입신청인 또는 배우자가 실제로 담보주택에 거주하는지 여부를 모두 확인합니다[「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장제2절2.나(3)].

- 다음의 어느 하나에 해당하지 않을 것(다만, 최초 보증부대출 실행일까지 해당 사항을 말소, 해제 및 해지하는 경우에는 요건을 충족한 것으로 볼 수 있음)

① 경매, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 소유권에 대한 권리침해중인 주택

② 저당권, 전세권 등 제한물권 또는 임차권등기가 설정된 주택

③ 주택의 전부 또는 일부를 임대차보증금이 있는 임대차계약중인 주택

- 재건축·재개발사업이 진행되고 있지 않을 것

- 토지수용 등으로 향후 거주가 불가능하거나 저당권실행에 지장을 초래할 것으로 예상되지 않을 것

- 토지와 건물의 등기가 완료되었을 것(다만, 미등기사유가 타당하다고 인정되는 경우에는 예외로 함)

- 오피스텔의 경우 주거목적으로 사용될 것

 

 

▣ 보유주택수

 

◎ 보유주택수

⦁ 주택연금에 가입하려면 원칙적으로 보유주택이 1주택이어야 합니다［「주택담보노후연금보증규정」(한국주택금융공사 내규, 2022. 12. 12. 개정·시행) 제6조제1항 본문］.

⦁ 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외적으로 보유주택이 1주택이 아니어도 주택연금에 가입할 수 있습니다(「주택담보노후연금보증규정」 제6조제1항 단서).

- 보유주택의 공시가격 등의 합계가 9억원 이하로서 거주하고 있는 1주택을 담보주택으로 보증신청한 경우

- 상속, 이사 등으로 인해 일시적으로 2주택을 보유하게 되었으나 담보주택 이외의 1주택을 일정기간 이내에 처분하는 조건으로서 거주하고 있는 1주택을 담보주택으로 보증신청한 경우

 

◎ 보유주택수의 판정

⦁ 보유주택수는 정부의 전산망을 활용하여 확인한 자료를 기준으로 주택연금 가입신청인과 그 배우자가 보유한 주택수를 합하여 판정합니다. 다만, 1주택으로 보지 않는 주택과 담보주택이 아닌 오피스텔은 포함하지 않습니다(「주택담보노후연금보증규정」 제6조제2항·제3항).

⦁ 신청인과 배우자가 보유한 주택이 다음의 어느 하나에 해당하면 보유주택수 판정 시 제외합니다[「주택담보노후연금보증 업무처리기준」(한국주택금융공사 내규 2022. 12. 9. 개정, 2022. 12. 12. 시행)제1장제2절4.].

- 도시지역이 아닌 지역 또는 수도권에 소재하지 않는 면의 행정구역에 건축되어 있는 주택으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택

① 사용 승인 후 20년 이상 경과된 주택

② 주거 전용면적이 85제곱미터 이하인 단독주택

③ 소유자의 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등으로 이전받은 단독주택

- 문화재로 지정된 주택

- 주거 전용면적이 20제곱미터 이하의 주택(아파트 제외)

⦁ 보유주택수를 판정하는 주요기준은 다음과 같습니다(「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장제2절5.).

- 보유주택 수가 2주택 이상이고 공시가격등의 합계가 9억원 이하인 때에는 거주 1주택을 담보주택으로 취급합니다.

- 보유주택수는 일반주택과 노인복지주택, 담보로 제공한 주거목적 오피스텔을 포함해서 산정합니다.

- 한국주택금융공사에 신탁한 주택도 보유주택수에 포함해서 산정합니다.

- 보유주택 산정 시 노인복지주택은 보건복지부가 게시하는 노인복지주택을 기준으로 합니다. 다만, 특별자치도지사·시장·군수·구청장이 폐지한 것으로 서면 확인된 경우에는 노인복지주택에서 제외할 수 있습니다.

- 지분으로 소유하고 있는 주택도 1주택으로 봅니다. 다만, 공동 상속주택의 경우 지분이 가장 큰 상속인이 소유한 것으로 봅니다.

- 부부 공동소유 주택은 각 지분에 관계없이 1주택으로 봅니다.

- 임대사업자로서 임대를 목적으로 보유한 주택 및 전체 건물면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 1/2이상인 복합용도주택도 보유주택수에 포함합니다.

- 아파트분양권, 재건축 및 재개발 조합원의 입주권, 담보로 제공하지 않은 오피스텔은 1주택으로 보지 않습니다.

- 1주택은 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 것이어야 합니다. 특히 같은 울타리 안에 2채 이상의 주거용 건물이 있는 경우에는 각 건물 사이의 인접성, 주출입구 등을 종합적으로 검토하여 하나의 주택으로서 독립성을 갖는지 판단하되 다음 요건에 모두 해당되는 경우에는 부부 1주택에 저촉되는 것으로 봅니다.

① 구분등기

② 독립된 생활영역

③ 건물소유자의 직계가족이 아닌 사람만 거주

⦁ 위에 따른 보유주택수 판정시기는 주택연금 가입신청인 및 그 배우자가 정부의 전산망 활용에 동의한 날로부터 한국주택금융공사가 보증을 하기로 결정하는 날까지로 합니다(「주택담보노후연금보증규정」 제13조제4항).